Est-ce qu’il vous est arrivé de sursauter en voyant le total de la facture au restaurant ou de recevoir votre relevé de carte de crédit anormalement plus élevé qu’anticipé ? Personnellement, je mène une vie plutôt frugale, mais il m’arrive de dire « au diable la dépense ! » sans réfléchir à la fin du mois qui vient…  J’ai tendance, sans doute à tort, à ne pas trop analyser mes relevés. Sans doute parce que d’un mois à l’autre, les montants à acquitter sont sensiblement les mêmes.  Mais lorsque le montant dû atteint le double du relevé habituel, il est possible que je devienne plus inquisitif…  Alors dans ces moments, vous comme moi peut-être, nos yeux se dirigent rapidement vers les montants les plus élevés… ceux qui détonnent. Yves Musique, $3270.97 « ah oui la guitare, c’était ce mois-ci ! », Restaurant Chez Alexandre Leblanc: $ 890.27 – « Oui, oui, oui, c’est vrai, c’est moi qui avais récupéré la facture, on y était allé un peu fort sur les digestifs ! ».  Essence ici, marché là, bon, bon tout concorde !   Ainsi, peu enthousiaste, confronté aux faits, on acquitte la facture sans appel et l’âme en paix. 

Je vous raconte ceci parce que je désirais partager avec certain d’entre vous peut-être, un petit secret:

En immobilier, il existe un outil qui s’inspire de cette anecdote et il a pour nom l’Analyse Comparative du Marché (ACM). L’ACM est une méthode d’analyse qui vous procure l’un des outils les plus puissants quand vient le temps de vendre ou d’acheter votre propriété parce qu’elle repose sur des faits lorsqu’elle est faite de façon rigoureuse.  Et si cette méthodologie ne vous dit rien, je vous encourage à poursuivre votre lecture.

Magasiner un courtier, nous mène assez instinctivement à considérer certains critères :

• Son taux de commission
• Ses années d’expérience
• Sa présentation en général
• Sa popularité
• Sa capacité à nous informer
• Notre aisance avec cette personne

Cela dit, vendre ou acquérir une propriété au meilleur prix qui soit devrait logiquement être au centre de nos préoccupations. Or, peu de ces critères nous permettent de conclure avec assurance que le prix qui sera demandé sera le juste prix.

Pourtant, personne ne veut vendre à rabais ou payer trop cher.  Personne ne veut apprendre qu’il ou elle aurait pu en demander bien davantage ou payer beaucoup moins cher.  C’est ici que l’ACM prend tout son sens !  Un courtier qui procède avec diligence saura vous rassurer sur ce point avant de vous engager dans un contrat.

L’ACM dans les grandes lignes :

L’objectif d’une ACM est d’estimer la valeur marchande d’une propriété le plus précisément possible.

C’est un exercice de comparaison de valeur entre des propriétés ayant des caractéristiques similaires : taille, âge, cartier, date de vente. Vous l’aurez deviné, plus les caractéristiques sont similaires plus il est aisé d’établir une valeur marchande fiable.

L’ACM est idéalement réalisée par des agents immobiliers locaux qui connaissent intimement le marché et les spécificités d’un quartier et de ses impacts sur la valeur.

Ce point est important puisque de plus en plus de courtiers ne se limitent plus à un territoire en particulier, les nouvelles solutions technologiques aidant.

Quelles sont les étapes d’une ACM :

1- Collecte d’informations de la propriété à vendre:

Un agent immobilier rassemble des informations sur la propriété visée (le sujet à vendre). Ces informations vont des caractéristiques de la propriété et de son environnement jusqu’au montant des taxes.

2- Collecte d’informations sur le marché :

On sélectionne des propriétés similaires ayant été vendues récemment.

On documente le dernier prix vendu, ses caractéristiques, la date de vente, l’âge de la propriété et de ses rénovations.

On accumule et maintien des statistiques de marché : essoufflement ou non des ventes, quelle est la demande pour votre type de propriété, quels sont les délais de vente moyen, comment se comparent le prix de vente aux évaluations foncières, quelle est l’inflation dans le marché et ainsi de suite.

3- Ajuster les comparables:

A moins d’acheter un condo dans une tour ayant plusieurs unités.  Il est difficile de trouver des comparables parfaits.

Puisque le but de l’ACM est d’établir une juste valeur marchande pour la propriété en vente, le courtier compétent doit procéder à des calculs qui permettront d’aplanir les disparités. Autrement dit, si tous les comparables étaient identiques, on ferait la moyenne du prix entre les comparables pour établir le prix de vente auquel on ajouterait un facteur d’inflation. Mais comme il est presqu’impossible de trouver des comparables parfaits le courtier procède à des réajustements, il doit par exemple soustraire ou ajouter une chambre à coucher selon le cas et ajuster le prix de vente en conséquence avant de dégager une valeur marchande.

Le nombre de pièces, la taille de la propriété, la qualité des matériaux, l’inflation dans le marché ne sont que quelques exemples de calculs auxquels doit procéder un courtier soucieux d’établir la juste valeur marchande de votre propriété.

En conclusion :

L’ACM est un outil de négociation sur lequel vous pouvez compter particulièrement lorsqu’il est doublé d’une inspection. Lorsque rien n’est laissé au hasard, lorsque le prix s’appuie sur des faits et non des perceptions, alors les concessions consenties le sont de façon éclairée.

CM